Calculadora ISR e IVA por enajenación y adquisición de inmuebles

Captura el precio, los costos y los gastos totales del inmueble. La calculadora los reparte entre los enajenantes.

En copropiedad o sociedad conyugal cada enajenante calcula su impuesto sobre su parte proporcional del ingreso y de las deducciones (RLISR art. 145). Cada uno aplica por separado el límite de 700,000 UDIS si el inmueble es su casa habitación y no usó la exención en los 3 años anteriores. Un extranjero con residencia fiscal en México (art. 9 CFF) se calcula como residente.

Regla 20/80 (art. 124, fr. I LISR): si no se puede separar el costo del terreno, se considera terreno el 20% del costo total y construcción el 80%. Solo la construcción se deprecia 3% anual.

RLISR art. 200: el precio se separa entre terreno y construcción (usa la proporción del avalúo) y cada ganancia se divide entre sus propios años. Sin comprobante de la construcción: aviso de terminación de obra o 80% del valor de construcción del avalúo referido a su terminación (RLISR art. 205).

Herencia, legado o donación: costo y fecha del autor de la sucesión o donante (art. 124, 7º párrafo). Prescripción: avalúo base del impuesto de adquisición (RLISR art. 204).

Se deprecian 3% anual (mínimo 20% del costo) y se actualizan. No incluye gastos de conservación o mantenimiento.

Gastos notariales, impuestos y derechos de las escrituras de adquisición y enajenación, impuesto local por enajenación, avalúos y comisiones pagadas por el enajenante. Se actualizan desde el mes de la erogación (3er párrafo art. 121).

Quién la aplica se marca en cada enajenante.

Límite: 700,000 UDIS por contribuyente. La casa habitación incluye el terreno hasta 3 veces el área construida (RLISR art. 154); el excedente de terreno y las áreas con otro uso no quedan exentos. Se acredita con INE o comprobantes de servicios con el domicilio del inmueble (RLISR art. 155). Hay que declarar el ingreso en la anual si el monto obliga (art. 150 LISR), o se pierde la exención.

Estimación: el impuesto anual depende de todos los ingresos y deducciones del ejercicio.

Si no hay obligación de practicar avalúo, se toma el valor catastral (RLISR art. 217, último párrafo). Avalúo de persona autorizada por las autoridades fiscales (art. 130, 2º párrafo).

El pago provisional de 20% se calcula sin deducción alguna (art. 132). Estas deducciones solo cuentan en la declaración anual.

Si el precio no separa suelo y construcción, toma la proporción del avalúo. En uso mixto (local abajo, vivienda arriba) indica la parte habitacional; las instalaciones y áreas exclusivas de los moradores sin fin lucrativo cuentan como casa habitación (RLIVA 28). En construcciones nuevas cuenta el destino según especificaciones, licencias y permisos.

El IVA se causa conforme se cobra (art. 11 LIVA). En ventas a plazos en escritura, el fedatario solo responde por el IVA de la parte del precio ya cubierta (regla 3.15.3 RMF). Los intereses, impuestos y penas cobrados al adquirente forman parte de la base (art. 12).